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AI重塑千亿级产业逻辑钱塘如何抢占“AI+医药”新赛道？_我的网站

恐怖游轮

一 | 奥体板块记者黄煜轩摄奥体板块记者黄煜轩摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。近日，总部位于钱塘区杭州医药港的杭州德睿智药科技有限公司（以下简称“德睿智药”）宣布完成5200万美元B轮融资。这家成立仅5年的企业，凭借自主研发的“AI制药引擎”，已将核心管线GLP-1RA小分子口服新药MDR-001推进至Ⅲ期临床试验，用实打实的研发效率刷新了业界对新药研发“双十定律”（指新药研发平均需要10年时间和10亿美元投入）的认知。在钱塘，德睿智药的突破并非孤例。

二 | 一场由人工智能引领的生物医药“链式反应”正在这片产业热土上加速发生——从靶点发现到分子设计，从临床试验到智慧诊疗，AI技术正以前所未有的深度和广度，重构这个千亿级产业的底层逻辑。

三 | 住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。AI破局“双十定律” 从“大海捞针”到“按图索骥”“新药研发，如同探索一片广阔而未知的宇宙。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。

四 | ”德睿智药创始人牛张明如此形容。长期以来，全球制药行业深陷“双十定律”困局，临床成功率不足10%，传统“试错式”研发模式已触及效率天花板。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。德睿智药的破局之道，在于将药物研发从不可控的“经验探索”转变为由数据驱动、可计算、可迭代的“标准化工程创造”。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。其自主研发的一站式AI药物研发平台MAP(Molecule Arts Platform)，整合了靶点发现、分子设计、多目标优化、蛋白质动态模拟等前沿技术模块，如同打造了一个虚拟实验室，帮助研究人员在近乎无穷的选择中建立优先级，并在设计早期的同时考虑活性、选择性、药代动力学、安全性和可合成性，系统性减少无效试错。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。成果令人瞩目：MDR-001项目仅用8个月就完成了从启动到临床前候选化合物（PCC）的研发过程，实际合成约80个小分子，并在19个月内获得IND（新药临床试验申请）批准。

五 | 牛张明表示：“AI的价值不仅在于提升研发效率，更在于不断拓展人类探索生命科学的边界，让更多疾病有药可医，让更多患者从创新中获益。”德睿智药的跨越式发展，折射出钱塘“AI+医药”赛道的蓬勃活力。

六 | 此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。在浙江大学智能创新药物研究院，AI辅助药物筛选已成为新药研发的“标配”。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。

七 | 从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。该研究院构建了自主可控的原创靶点发现与验证技术体系，在钱塘与17家企业共建联合研发中心，累计攻克企业技术难题200余项，布局1类创新药研发项目19项，累计获得1类新药临床试验批件8项，其中两个品种已进入Ⅰ/Ⅱ期临床试验阶段。现有临床研究结果显示，相关品种较全球同类产品展现出显著的潜在竞争优势。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。从靶点发现到分子设计，从成药性预测到临床前评价，AI技术正在渗透新药研发全链条。恩和生物、伽奈维、新视焰等一批高成长型AI医药企业快速成长，一个覆盖“AI靶点发现—自动化实验—数字临床”的产业闭环雏形在钱塘已然显现。

八 | 最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。

九 | 目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。

十 | 近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。钱塘因何而“能” 三招解码医药产业高地为何钱塘能在“AI+医药”这一前沿赛道上实现跨越式发展？解码其发展路径，三大支撑缺一不可。

十一 | 首先，深厚的产业“家底”构筑最佳试验场。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。作为浙江省生物医药与医疗器械产业集群核心区、杭州市生物医药“一核四园多点”唯一核心区，钱塘已集聚生物医药企业1800余家，占全省四分之一、全市近半，产业规模达500亿元。

十二 | 杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。

十三 | 默沙东、强生等6家全球十强药企在此落户，34家准独角兽企业奔腾其间，上下游链条完整、协同紧密的成熟生态，为AI技术的落地应用提供了丰富的场景和海量的数据“养料”。

十四 | 与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。其次，高能级平台以校地企协同创新打通成果转化堵点。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。早在2020年，钱塘便与浙江大学共建省级新型研发机构——浙江大学智能创新药物研究院，一头连接基础研究，一头对接医药产业。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。研究院将原创靶点发现、AI分子设计等关键技术深度嵌入企业研发全过程，提供概念验证、非临床评价等全链条服务，加快实验室成果向产业化迈进的步伐。校地企深度融合形成的协同创新网络，正不断将科研优势转化为产业优势，为区域生物医药产业高质量发展持续注入动能。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。最后，前瞻布局与制度创新抢占新赛道。早在赛道升温之前，钱塘便抢先布局“AI+生物医药”，深化创新链、产业链、人才链、政策链、金融链、服务链“六链融合”模式，同时组建“AI智药”创新联合体，设立产业基金，出台专项政策，从药物研发、临床研究到审批上市全方位赋能。

十五 | 该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。钱塘明确将“AI+医药”作为杭州建设人工智能创新发展第一城的标志性成果来打造，在全区已布局20个AI模型及智能体，建成20余个省级以上AI科研平台，集聚人工智能企业150余家。从“制造重镇”到“智造高地”，钱塘以深厚的制造业根基，引发了人工智能的“链式反应”。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。如今，这一“链式反应”正从智能制造向生物医药领域拓展，在钱塘江畔迸发出前所未有的创新能量。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。