倚天屠龙记
“金九银十”，寂静的旺季_我的网站
一 | 中国小康网 独家专稿 文｜《小康》·中国小康网记者 袁帅对于二手电商来说，其旧物回收模式已十分成熟，那么，“换什么”“怎么换”便成为决定“换新”业务能否落地的重要门槛。 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。
二 | 回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。
三 | 然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。 随着消费文化的日益繁荣和科技的快速发展，无论是衣物、书籍，还是手机、家电，除了住房、汽车这样的大件商品，人们日常使用的各类产品的更新换代速度都越来越快，大量的废旧产品成为了一个亟待解决的问题。在国务院常务会议审议通过《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》这一背景下，不少电商纷纷开展以旧换新业务，这不仅为消费者提供了便捷、经济的购物选择，也推动了循环经济和绿色消费的发展。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。 一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。 与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。“换新”市场 一直专注于转卖旧物的闲鱼如今瞄准“换新”市场，将其业务与母集团阿里旗下的天猫无缝衔接，延伸业务触角。
四 | 摄影/宁颖 多家平台瞄准以旧换新 传统的消费模式往往是“一次性使用，然后丢弃”，导致了大量的资源浪费和环境污染。而以旧换新业务的出现积极倡导消费者将废旧产品进行回收，通过二手电商平台进行交易，最终实现资源的再利用。这不仅减少了对新资源的需求，降低了环境压力，也为企业和个人带来了经济效益。 首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。专注于闲置商品交易的二手电商平台拓展以旧换新业务，极大地促进了人们绿色消费的习惯养成，并实现了消费领域的循环经济闭环。 而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。 一直专注于转卖旧物的闲鱼如今瞄准“换新”市场，将其业务与母集团阿里旗下的天猫无缝衔接，延伸业务触角。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。 国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。在2023年“双11”期间，闲鱼联合天猫发起针对家电、手机数码品类的“以旧换新”活动，推动用户置换高能耗旧家电。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。消费者通过闲鱼首页的“省心卖”频道，将旧手机回收，每满1000元将额外收到200元补贴，最高补贴达800元。加上旧机抵扣金额，换算下来，一台苹果手机最低可用3.7折购入。另外，消费者以旧换新，购买活动范围内的国家新标准一级能效家电，通过双重补贴至多能省下630元，并能获得额外绿色消费券。 商业地产同样不容乐观。此举促进了该平台家电以旧换新交易额同比增长20%，手机以旧换新交易额更是同比增长191.4%。 这不是闲鱼第一次尝试以旧换新，在去年9月开展的“帮卖”活动期间，闲鱼也试水推出了“iPhone15以旧换新”计划，参与闲鱼帮卖卖出旧机的用户，有机会获得闲鱼上的购新资格，在苹果官方渠道正式发售后可在闲鱼上以官方价买到。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。
五 | 集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。对此，闲鱼总裁丁健分析称，“以旧换新”政策能激励消费者更换老旧产品，购买更加环保、节能、高效的新产品，将极大地扩大闲置物品的流通规模，让闲置交易行业乃至整个循环经济迎来新一轮的上升周期。 其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。 同为阿里系的天猫也于上个月宣布，2024年将联合商家投入5亿元加码以旧换新补贴，扩大补贴范围与力度，并扩充团队支持全国1800个区县大件商品上门送新取旧。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。同时，以旧换新范围将扩展至家装家居品类，新增商品超10万。 一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。
六 | 同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。 不仅以闲鱼为代表的阿里系看好以旧换新市场，直播平台抖音和快手也陆续针对大家电和3C产品推出了不同优惠程度的“以旧换新”服务，甚至连苏宁易购、国美的官网也加入了“换新”大军。 当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。 然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。京东对于这一领域更是摩拳擦掌，上个月，京东宣布2024年将携手合作伙伴共同投入65亿元，为新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新提供支持。
七 | 谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。目前，京东以旧换新服务已覆盖超200个细分品类，覆盖全国95%以上的城市乡镇等地区。 即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。京东预计，在2024年，参与家电家居以旧换新的用户数将在京东平台上突破2000万大关，同时，通过这一服务回收的家电家居旧物数量也将达到惊人的3000万台以上。 笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。 美团数据显示，截至今年3月，平台上“以旧换新”服务的搜索量同比增长超60%，手机、电脑、家电、首饰等产品的以旧换新搜索热度较高，汽车、电动车以旧换新日益成为低碳环保消费新趋势，搜索增速位居前列。截至3月12日，平台上提供以旧换新服务的商家数量同比增长300%，团购销量增长150%。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。
八 | 随着以旧换新业务的兴起，越来越多的电商平台加入这一领域，竞争日益激烈。
九 | 为了保持市场地位，二手电商平台需要不断创新业务模式，提升服务质量。 换什么？怎么换？能换多少？ 随着消费者对绿色消费理念的认同和二手电商市场的不断壮大，以旧换新业务的发展前景十分广阔。对于既有大量闲置商品资源，又有完善的物流体系和回收机制的二手电商来说，其旧物回收模式已十分成熟。那么，“换什么”“怎么换”“能换多少”便成为决定“换新”业务能否落地的重要门槛。 再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。此前在北京风靡一时的回收平台“再生活”就曾为解决流量变现问题，拓展了用旧衣物、二手书籍等换置米面粮油等生活物资、用品的业务。该业务流程中一大优势是，工作人员回收物品时可直接将用户提前在手机平台上兑换好的物品送货上门，跑一次完成两种业务，对于节能减排也大有裨益。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。 不可否认的是，由于该平台起家于回收业务，所以“换新”的生活物品并没能拿到低廉价格，换句话说，用户如果在“再生活”上用以旧换新的模式进行采购，将支付比实体超市菜场或美团买菜、七鲜等专业电商平台更高的费用。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。当时“再生活”的负责人对此现象的解释是“我们售卖的蔬菜瓜果品质更优”，但能选择以旧换新模式的消费者往往更倾向于商品的性价比，而非只看品质。“再生活”用了一年多的时间进入了它的“黄金时代”，拥有25万注册用户，移动端单日活跃用户为2万，并覆盖了北京近1000个小区，社区渗透率达到30%，日均单量达到8000单。然而由于没能很好地解决以旧换新的瓶颈问题，加之融资随后出现问题，“再生活”最终消失在了人们的视野里。 在实际运营过程中，二手电商平台还面临着信任问题。部分消费者对二手商品的品质和安全性存在疑虑，这在一定程度上制约了以旧换新业务的发展。 现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。为了解决这个问题，二手电商平台需要加强商品质量监管，提高消费者的信任度。而监管又涉及到以何标准评判的问题，目前，以旧换新业务在商品评估、回收流程等方面尚未形成统一的标准，这可能导致不同平台之间的业务差异较大，影响消费者的购物体验。 回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。 对此，丁健表示，一方面闲鱼将配合有关部门进一步推动闲置行业的规范化发展。另一方面，也将探索数字化社区便民回收的新模式，同时利用数字化能力，助力回收行业在回收方式及产品技术端的升级。在2023中国国际服务贸易会上，闲鱼参与起草两项减碳团体标准发布，其中一份《基于项目的温室气体减排量评估技术规范 循环经济领域资源化过程 互联网平台废弃产品回收》的团体标准，就是围绕回收场景做的标准化探索。 《史记》有言：“察势者明，趋势者智。 目前闲鱼上的回收服务已覆盖手机数码、家电、旧衣、旧书等64个品类，全国100个城市可实现上门回收。今年年初，闲鱼还在杭州试运营了首家循环商店，该商店以社区店的形式服务周边及同城用户，为其提供实体物品寄卖、回收等服务，覆盖品类包括日用消费品、手机数码、大件家具家电甚至汽车。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。在过去一年，闲鱼上多品类循环订单数量呈增长态势。 人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。 我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。 本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风。其中，家电所产生的循环订单量同比增长11%，手机所产生的循环订单量同比增长17%。这一数据也说明了消费者对以旧换新业务的认可，作为一种新型的商业模式，以旧换新既推动了循环经济和绿色消费的发展，也为消费者提供了更多的购物选择，使人们在享受新商品的同时，还能得到旧商品的回收价值，降低购物成本。
十 | （《小康》·中国小康网 独家专稿） 本文刊登于《小康》2024年4月下旬刊。
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Published on:02:06:07